去年上半年，麗江雪山藝術小鎮只賣出了26平方米，還不到存量的1/1000。這個斥資35億承載了李亞鵬地產大亨夢的項目，即使是在易手后，也始終沒有展現出一個明星項目應有的流量。李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案起源就是其曾參與投資的麗江雪山藝術小鎮。李亞鵬曾對這個雪山藝術小鎮寄托了藝術家夢想和商業理想，但最后卻因境況日益下滑，轉賣給陽光100。

目前，雪山藝術小鎮的修建仍未完成，而李亞鵬因該小鎮涉及的債務問題也遲遲沒有厘清。景鑒智庫創始人周鳴岐在接受記者采訪時表示，其實目前整個國內純粹的文旅度假地產項目都不太好賣，類似雪山藝術小鎮虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。要做好這種文旅度假地產，關鍵是要找準目標客戶群定位，還要根據項目的地理位置，因地制宜來落地。2012年，麗江雪山投資以1.635億元價格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的雪山藝術小鎮可謂星光無限。記者此前采訪了解到，員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業”的操盤團隊，為雪山藝術小鎮量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，190平方米的產品總售價達400萬～500萬元，而更大戶型則賣到了700萬元至上千萬元。

在李亞鵬的帶動下，他的圈內好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術小鎮置辦了資產，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機友俱樂部”。但從項目開盤兩年多時間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內好友為李亞鵬買單的只有7、8個人，剩下的大多還是市場客戶。周鳴岐分析指出，偏遠地區的度假地產不是主流房產項目，很難溢價轉手，基礎客群注定不會很大。比如說在城市能買100萬～200萬元房子的購房者和愿意在麗江砸100萬～200萬元的購房者肯定不是一個客群，“前者是生活剛需，而后者這個錢僅僅是他們用于享受生活的”。銷售不佳和負債累累令李亞鵬不得不另尋他法。2015年，陽光100接盤雪山藝術小鎮，并將李亞鵬團隊此前規劃的別墅都分割成返租式公寓銷售。但近幾年該項目依然銷售不佳。據陽光100財報披露，2018年～2020年年中，麗江陽光100雪山藝術小鎮的合約銷售面積分別是961平方米、無、26平方米。2020年年中，雪山藝術小鎮的銷售均價為16154元/平方米，與項目最初認籌時的單價相差無幾。截至2020年年中，陽光100雪山藝術小鎮已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米，發展中的建筑面積是32995平方米，項目預計竣工時間是2022年。

周鳴岐最后補充道，文旅度假地產項目大多規模大，房源數量多，而由于購買群體基數有限，銷售比較困難。類似雪山藝術小鎮這樣的項目，一開始投研疏漏，產品定位存在問題，后續即便盤活也困難重重，“那邊市場已經非常過剩了，后續如果不用專業的文旅思維進行優化，很難起到作用。”

標簽： 藝術小鎮 李亞鵬